العائدات في تركيا
معلومات مهمة عن العائدات في تركيا :
تختلف العادات و القواعد المتبعة المجمعات السكنية عادةً من بلد لآخر, غير أن جهل بعض القواعد و الأعراف المتبعة في النظم السكنية قد يؤدي إلى مشاكل, خاصة تجاه الساكنين الجدد و الأجانب الذين لا يملكون اطلاعاً كافياً على النظم العامة في البلد الجديد, نناقش في هذا المقال موضوع العائدات أو بدل الخدمات الأساسية في مجمعات السكنية في تركيا . لمن تدفع ؟و كيف يتم صرفها؟وما الذي يترتب على عدم الإيفاء بها ؟
جدول المحتويات :
- ما هي العائدات في تركيا
- كيف يتم تغطية مصاريف المجمعات السكنية في تركيا؟
- ما هو مشروع التشغيل في المجمعات السكنية ومن يقوم بإعداده؟
- تعيين مدير المجمع السكني:
- مهام إدارة العقار أو المجمع السكني
- أهم الأسئلة فيما يتعلق بالعائدات في تركيا
- كيف يتم تحديد قيمة العائدات في تركيا؟
- من يقوم بتحديد قيمة عائدات الشقق في اسطنبول ؟
- من المعني بدفع عائدات الشقق في اسطنبول ؟
- ما هي الخدمات المقدمة مقابل عائدات شقق اسطنبول ؟
- في حال كان البيت شاغراً هل يتوجب على صاحب العقار دفع مستحقات العائدات ؟
- في حال كانت العائدات مرتفعة أين يمكنني تقديم شكوى؟
- هل يتقاضى مجلس إدارة المجمع السكني أجوراً لقاء عملهم ؟
- هل يلزم حارس البناء المقيم في شقة البواب دفع العائدات ؟
- هل يمكن لمجلس إدارة البناء ايقاف عمل المصعد ؟
- هل يمكن زيادة العائدات من قبل مجلس الإدراة قبل انقضاء فترة إعادة التقييم ؟
- ما هو معدل زيادة في العائدات لعام 2022؟
- في أي الحالات لا يتم دفع العائدات ؟
- ماذا يحدث في حال لم يتم دفع العائدات ؟
- هل يمكن زيادة العائدات من قبل مجلس الإدراة قبل انقضاء فترة إعادة التقييم ؟
- هل تدفع المتاجر العائدات الشهرية ؟
- هل يمكن اجبار أحد الساكنين على تولي مسؤوليات المدير ؟
- هل يمكن للمالك زيادة العائدات بشكل منفرد على المستأجر ؟
- هل يمكن للمستأجر أن يكون مسؤولاً؟
- هل يمكن لمن لا يسكن في شقة أن يكون مديرًا؟
ما هي العائدات في تركيا؟
أدت النقلة النوعية إلى نظام الإسكان الحديث المعتمد على المجمعات السكنية إلى إحداث مجال عمل جديد متعلق بالخدمات المقدمة في تلك المجمعات و التي تضمن الصيانة و النظافة و الحلول الذكية و غيرها من المجالات, و بناء على ذلك استحدث ما يعرف حالياً بنظام العائدات الشهرية و هي رسوم مالية شهرية مستحقة على قاطني المجمع السكني لقاء الخدمات العامة التي يقدمها المجمع مثل : التنظيف و الأمن و تدفئة و الصالات الرياضية و المسابح و الصيانة و ما يتبعها من المرافق العامة .
فعلى سبيل المثال تعتبر المصاعد أحد أهم الأمور التي تستفيد من نظام العائدات نظراً لحاجتها المستمرة للصيانة و المتابعة و لما يترتب عل توقفها من مشاكل خاصة في المجمعات ذات الطوابق العالية .
و عادة ما تلجأ إدارة المجمعات السكنية إلى شركات خاصة لمتابعة أمور تلك الخدمات توفيراً للجهد و الوقت. و إضافة للخدمات العامة فقد تستخدم العائدات في أمور جمالية أو إحداث مرافق اجتماعية جديدة أو تطوير البنية التحتية للمجمع كاملاً على حد سواء .
كيف يتم تغطية مصاريف المجمعات السكنية في تركيا؟
نظم القانون التركي ممثلاً بقانون الملكية الطابقية آلية توزيع النفقات الواردة إلى إدارة المجمع مع ترك مجال لتطبيق أحكام خاصة من إدارة المجمع كإقرار أشكال التوزيع تبعاً لعوامل عدة منها على سبيل المثال :
- النسبة في ملكية الأرض
- المساحة الإجمالية للعقار
- طريقة التقسيم ( بشكل متساوٍ أو متفاوت)
و وفقاً للقانون التركي هذه المصاريف المالية على شكل دين يجب سداده شهرياً و يتحتم على القاطنين في المجمع السكني سدادها مقدماً مع الإلتزام بآلية التقسيم المعتمد .
ما هو مشروع التشغيل في المجمعات السكنية ومن يقوم بإعداده؟
مشروع التشغيل هو الخطة التي تحدد الإدارة الشاملة للمجمع السكني، وتضمن الخدمات الأساسية التي يوفرها المجمع والعناصر أو الخدمات الجديدة التي يتوقع تنفيذها. مشروع التشغيل يشمل على الأقل:
- الخدمات الإدارية الشاملة: كالدخل الشهري والإدارة العامة للمجمع.
- مصروفات المرافق العامة : كالتدفئة و الصيانة المنزلية، والصيانة العامة و النظافة .
- الخدمات الترفيهية: كالحديقة، الحمام السباحة، الصالة الرياضية، و غرف الساونا و الحمام التركي
و يمكن تعريف مشروع التشغيل بشكل أبسط على أنه الميزانية التي تحدد المصاريف التقديرية للمجمع السكني و حصة كل وحدة عقارية من تلك الميزانية و تشتمل طريقة الصرف على العناوين التي ذكرناها .
و في حال لم يكن هناك مشروع تشغيل معتمد بعد ، فيقوم مدير المجمع بوضع دراسة مصغرة لتقسيم المصاريف التي يجب دفعها مقدماً من قبل كل وحدة سكنية ، و يتم تبليغ الملاك بذلك رسمياً. ثم النظر في الإعتراض الواردة لمدة سبعة أيام، بعدها يتم إقرار الدراسة وإصدار قرار بها من مجلسم ملاك المجمع .
و يجب التنويه أن القرار الصادر من مجلس الملاك يعتبر قراراً واجب التنفيذ و لا يحق الإعتراض عليه بعد صدوره إلا عبر المحاكم التركية المختصة.
تعيين مدير المجمع السكني:
يلزم القانون التركي ملاك العقارات و الشقق السكنية باختيار إدارة للمجمعات السكنية بحسب المادة 34 من قانون الملكية الطابقية, و الذي ينص على الزام مالك العقار بتعيين مدير للعقار إذا كان هذا العقار مؤلفاً من ثمانية أجزاء فما فوق و في حال كان كامل العقار يخضع لملكية شخص واحد فيعتبر مالك العقار مديراً له بحس القانون التركي.
وفي المجمعات السكنية يمنح القانون التركي لصاحب العقار سلطة تعيين مدير للمجمع السكني، من بين المالكين أو من خارجهم، ويجب أن يكون ذلك بالتراضي بين المالكين، الذين يعتبرون السلطة القانونية في إدارة مجمعهم السكني.
أما في حال لم يقم أصحاب العقار بتكليف مدير أو في حال اختلافهم على تعيين مدير للمجمع السكني يمكن أن يتم تعيين مديرٍ من قبل محكمة الصلح، في حال تقدم أحد الملاك بطلب إلى أقرب محكمة صلح في الحي أو المنطقة التي يقع فيها العقار.
تكون المدة القانونية لتولي مدير المجمع السكني سنة ميلادية واحدة، يجري بعدها عقد اجتماع لمجلس الملاك بهدف إعادة تعيين مدير جديد ، أما في حال تم تكليف المدير بقرار صادر من محكمة الصلح، فتصبح الفترة القانونية لتولي إدارة المجمع هي 6 أشهر.
يعد مدير العقار وكيلاً قانونياً عن كافة الملاك ويمكنه تمثيلهم بشكل جماعي في أي أمر قانوني يخص المجمع السكني وهو بذلك ملزمٌ بإطلاع مجلس الملّاك على كل التطورات في كافة الأمور القانونية التي يتولاها بالنيابة عنهم.
لكنه بالمقابل لا يتحمل أي مسؤولية ماليةٍ عن أي تعويضٍ أو عقوبة ماليةٍ تلحق بالملاك بسبب التأخر في دفع الالتزامات المالية، و يحق له في حال حدوث ذلك التقدم بطلبٍ لفسخ عقده، والمطالبة بتعويضاته من مجلس الملاك كما تنص للقوانين التركي.
مهام إدارة العقار أو المجمع السكني
تنص المادة 35 من قانون الملكية الطابقية على أن يتم تحديد مهام و صلاحيات مدراء العقارات السكنية (المجمع السكني) في خطة تشغيل المجمعات السكنية , مالم يذكرغير ذلك في الخطة ، و يتولى المدراء في المجماعات السكنية المهام التالية:
- العمل على تنفيذ القرارات الصادرة من مجلس الملّاك .
- التأكد مناستخدام العقار الأساسي للغرض الذي خُصص له و اتخائذ التدابير الازمة التي تضمن ذلك .
- متابعة شؤون التأمين على العقار.
- المسؤولية عن الأعمال العامة لإدراة العقار كمتابعة أعمال الصيانة والنظافة و التأمين الشامل ز حركة صندوق العائدات.
- دفع جميع الديون و الأقساط المترتبة على إدارة المجمع و متابعة المعاملات المترتبة على ذلك، وقد يقع على عاتقه أيضاً جمع إيجارات الوحدات السكنية أو التجارية المؤجرة، في حال تفويضه بذلك من قبل أصحاب تلك العقارات.
- استلام كافة التبليغات التي تخص المجمع السكني .
- اتخاذ التدابير اللازمة لضمان عدم ضياع أي حق،فيما يتعلق بالمجمع السكني .
- اتخاذ كافة التدابير لأعمال صيانة العقار نيابة عن الملاك في الأمور التي تخص ممتلكاتهم .
- العناية بالدعوات والخطوات التنفيذية الخاصة بالمتخلفين عن سداد الديون والالتزاماتِ المالية بما يخص الملكية العقارية، وتسجيل حق الرهن القانوني في المؤسسات ذات الصلة.
- فتح حساب مصرفي بصفته مدير العقار حصراً ، من أجل استلام الدفعات المالية التي يقوم بتحصيلها من المالكين ، ومن أجل السحب من رصيد الإدراة عندما تقتضي الحاجة.
- دعوة أصحاب الوحدات السكنية إلى اجتماع مجلس الملاك.
- متابعة عملية تشغيل المصاعد في العقار, والإشراف على إجراءات الصيانة الدورية وتنظيم الكشف السنوي على المصاعد، ودفع الذمم المالية المتربة لذلك.
يعتبر الملاك في المجمعات السكنية مسؤولين بشكل مشترك عن هذه المسؤوليات في فترة ماقبل اختيار مدير المجمع السكني .
أهم الأسئلة فيما يتعلق بالعائدات في تركيا :
كيف يتم تحديد قيمة العائدات في تركيا؟
يتم تحديد قيمة العائدات السكنية بشكل مختلف من مجمع آخر ، ويعتمد ذلك على العديد من العوامل، بما في ذلك:
- الموقع: قيمة العائدات السكنية في المدن الرئيسية كأنقرة أو اسطنبول قد تكون أعلى من قيمة العائدات السكنية في المدن الأخرى الصغيرة تبعاً لمعدل التضخم و دخل الفرد و سعر الخدمات .
- الحصة في الأرض: قيمة العائدات السكنية قد تختلف بحسب الحصة مالكي الشقق السكنية في العقار، كما قد يختلف التقسيم الذي يطبق لحساب العائدات السكنية .
- الخدمات التي يقدمها المجمع : قيمة العائدات السكنية قد تختلف بحسب الخدمات التي يوفرها المجمع السكني، مثل: الكراج، الصيانة العامة، الغرف الجمعية، الحديقة، الحمام السباحة، الصالة الرياضية، الإضاءة الخارجية، الدش الشامل، الصيانة المنزلية.
- التقسيم الذي يطبق عليها العائدات السكنية: قد يختلف التقسيم الذي يطبق عليها العائدات السكنية، مثل التقسيم المتساو، التقسيم المتباين و ذلك تبعاً لمدى استفادة قاطني المجمع السكني من الخدمات المقدمة
أما عن آلية صرف الواردات المالية فيحدد الصرف وفق النسب التالية :
- الموظفين و طاقم عمال الخدمات 50%
- الصيانة و النظافة و الطاقة : 25%
- صندوق إدارة المجمع : 25%
و عادة ما تبقى هذه النسب ثابتة و لا تختلف مهما كانت مساحة المجمع أو الخدمات المقدمة فيه .
من يقوم بتحديد قيمة عائدات الشقق في اسطنبول ؟
يتم تحديد قيمة العائدات في الشقق السكنية بقرار من إدارة المجمع السكني عادةً بعد موافقة قاطني المجمع و بناء على الخطة التشغيلية التي أقرتها الإدارة سابقاً, و تعتمد قيمة العائدات على حجم الخدمات المقدمة داخل المجمع بدايةً إضافة إلى البنود المنصوص عليها في الخطة التشغيلية في حال قرر مجلس الإدارة إحداث خدمة جديدة في المجمع.
و تخضع قيمة العائدات لإعادة تقييم سنوي تتضمن زيادة طفيفة من عام لعام إذا اقتضت الضرورة .
قد تختلف قيمة مبلغ العائدات اعتمادًا على عوامل مثل موقع المجمع السكني وحجم المبنى وجودة الخدمات ومتوسط مبلغ العائدات في المنطقة. فقد يكون مبلغ المستحقات لمبنى يقع في وسط المدينة أعلى منه لمبنى يقع في منطقة الضواحي.
فعلى سبيل المثال تعتبر منطقة مثل بشيكتاش منطقة شهيرة ومرموقة للغاية في اسطنبول ، لذلك قد يكون مقدار العائدات أعلى من متوسط مبلغ العائدات في بقية المناطق .
ففي شقة تبلغ مساحتها 100 متر مربع في منطقة بشيكتاش ، تتراوح قيمة العائدات ما بين 800-1500 ليرة تركية في المتوسط .
بينما تتراوح قيمة العائدات في شقة بنفس المساحة في منطقة باشاك شهير بين 400-800 ليرة تركية في المتوسط و بين 500-1000 ليرة تركية في منطقة كاياشهير القريبة من باشاك شهير .
و أما في المدن الكبرى خارج اسطنبول فتتراوح قيمة العائدات في مدينة بورصة مثلا بين 300-600 ليرة تركية و في أنطاليا بين 200-700 ليرة تركية .
و تتأثر قيمة العائدات كما ذكرنا سابقاً بنوعية و جودة الخدمات التي يقدمها المجمع ففي التجمعات السكنية التي تحوي مولاً تجارياً و خدمات راقية ترتفع فيها قيمة العائدات بشكل كبيرفعلى سبيل المثال سجل حي بشكتاش في اسطنبول أعلى معدل لقيمة العائدات في تركيا وصلت لنحو 2800 ليرة تركية في بعض المجمعات .
من المعني بدفع عائدات الشقق في اسطنبول ؟
ترجع المسؤولية عن دفع العائدات الشهرية للشقة السكنية للمقيم فيها بالدرجة الأولى سواء كان مالك الشقة أو المستأجر المقيم فيها و يتم تسديد المبلغ لرئيس لجنة إدارة البناء أو من ينوب عنه لاستلام المبالغ والذي يكون حارس البناء عادةً.
ما هي الخدمات المقدمة مقابل عائدات شقق اسطنبول ؟
تختلف الخدمات المقدمة بحسب حجم المجمع السكني و موقعه و رفاهيتيه كما أسلفنا سابقاً, و لكن بشكل عام تتوزع الخدمات التي تغطيها العائدات الشهرية على التالي :
الصيانة العامة: و تشمل صيانة المرافق العامة في المجمع السكني كالمصاعد بشكل أساسي و خدمات التدفئة و التوصيلات الكهربائية و غيرها.
الخدمات الصحية: مثل خدمات الصرف الصحي، النظافة، الإضاءة العامة للأدراج و ممرات المشي و الكراج ، الصوتيات، الجهاز الأمني و كاميرات المراقبة .
الخدمات الاجتماعية: الحمام التركي و غرف الساونا و العناية بالحدائق و حوض السباحة و الصالة الرياضية.
الخدمات الأخرى: الإطفاء، التأمين، خدمات الإنترنت، و الإشعارات الصوتية, أو المكتبات و روضة الأطفال في حال وجدت.
الخدمات الإدارية: النفقات الإدارية الشهرية الخاصة بالمجمع السكني.
في حال كان البيت شاغراً هل يتوجب على صاحب العقار دفع مستحقات العائدات ؟
من وجهة نظر القانون التركي يتوجب على كافة ملاك العقارات المشاركة في دفع العائدات الخاصة بملكياتهم سواء كانت شاغرة أو مستخدمة , و لكن في بعض الحالات يمكن للجنة الإدارية في المجمع اتخاذ قرار إعفاء أصحاب العقارات الفارغة أو لا .
في حال كانت العائدات مرتفعة أين يمكنني تقديم شكوى؟
بداية يتم تقديم شكوى لمجلس إدارة المجمع و يجب أن يتم البت في الشكوى خلال 7 أيام, إذا لم تحل المشكلة من خلال مجلس الإدارة فيمكن لصاحب العلاقة رفع قضية في المحكمة للبت في الموضوع.
هل يتقاضى مجلس إدارة المجمع السكني أجوراً لقاء عملهم ؟
لم ينص القانون التركي على أجر أو بدل خدمة لمجلس إدارة المجمع السكني مقابل خدماتهم و لكن يمكن لمجلس المُّلّاك إقرار بدل مالي لمدير المجمع أو مجلس الإدارة بالتراضي .
هل يلزم حارس البناء المقيم في شقة البواب دفع العائدات ؟
بحسب القانون التركي فإن نفقة العائدات تفرض على جميع قاطني المجمع السكني بدون استثناء و عليه يمكن لمجلس إدارة البناء الزام حارس البناء المقيم فيه بشكل رسمي بدفع العائدات, و لكن غالباً ما يتم التغاضي عنه .
هل يمكن لمجلس إدارة البناء ايقاف عمل المصعد ؟
يستطيع مجلس إدارة البناء إيقاف عمل المصعد في جال استخدامه لغير الغرض الذي وجد لأجله مثل نقل البضائع و الأثاث و يتم تسجيل ذلك القرار في دفتر قرارات المجمع و الإعلان عنه بشكل رسمي .
هل يمكن زيادة العائدات من قبل مجلس الإدراة قبل انقضاء فترة إعادة التقييم ؟
ينص مشروع إدارة المجمع السكني عادة في بنود صلاحيات مدير المجمع على أحقية مدير العقار برفع العائدات الشهرية بنسبة معينة دون الرجوع لمجلس الملاك و عادة ما تكون هذه النسبة بين 15-20%, و في حال كان هناك حاجة لرفع القيمة أكثر فيتم عقد اجتماع لمجلس الملام لاتخاذ ذلك القرار.
هل تدفع المتاجر العائدات الشهرية ؟
بحسب القانون التركي ، فإن جميع الأقسام المستقلة ، بما في ذلك المحلات التجارية ، مُلزمة بالاشتراك في العائدات ما لم يكن هناك اتفاق آخر بينهما.
هل يمكن اجبار أحد الساكنين على تولي مسؤوليات المدير ؟
إذا لم يرغب أحد في أن يكون مديرًا للمجمع السكني ، فيتم اختيار المدير من أصحاب الطابق الأول ، ولكن إذا لم يرغب أحد في ذلك ، يتم تعيين مدير خارجي.و في حال تم تعيين المدير عبر محكمة الصلح لا يمكن تغيير المدير المعين للمبنى من قبل المحكمة من قبل مجلس أصحاب الشقق إلا بعد مرور ستة أشهر على هذا التعيين.
هل يمكن للمالك زيادة العائدات بشكل منفرد على المستأجر ؟
بحسب القانون التركي تحدد قيمة العائدات عبر مجلس الملاك و لا يحق للمالك رفع قيمة العائدات بشكل منفرد على المستأجر و في حال حدوث ذلك فهو مخالف للقانون.
هل يمكن للمستأجر أن يكون مسؤولاً؟
لا يمكن للمستأجر التصويت إلا إذا حصل على توكيل رسمي من مالك الطابق. إذا أعطى مالك الشقة توكيلًا رسميًا للمستأجر ، فيحق للمستأجر التصويت والترشح للإدارة.
هل يمكن لمن لا يسكن في شقة أن يكون مديرًا؟
يمكن تعيين هذا المدير من قبل المحكمة ليكون أي شخص من بين أصحاب الطابق أو من الخارج ؛ إذ أن المدير ليس بالضرورة أن يكون مالكًا لشقة.
ماذا يحدث في حال لم يتم دفع العائدات ؟
إذا لم يتم دفع العائدات، فيمكن لمجلس الإدارة تذكير المتخلف بداية و مطالبته بدفع الإلتزامات المالية التي تتوجب عليه و في حال الإمتناع يمكن رفع دعوى قضائية ضد الشخص الذي لا يدفع. وبالمثل ، فإن أصحاب حق الانتفاع لديهم سلطة رفع الدعاوى .
أما بالنسبة للمستحقات غير المسددة ، ستتم معالجة تعويض التأخير الشهري بنسبة 5٪ عن الأيام المتأخرة وفقًا لقانون ملكية الوحدات السكنية.
في أي الحالات لا يتم دفع العائدات ؟
لا يتم دفع المستحقات إذا لم يتم الوفاء بالخدمات التي تقوم بها الإدارة, حيث يحق للمالكين التوقف عن دفع المستحقات في حال تم تنبيه الإدراة لأوجه القصور في الخدمات و لم تتم الإستجابة لهم ويحق لهم أيضاً رفع شكوى لموقع CIMER للبت في المشكلة .
ما هو معدل زيادة في العائدات لعام 2022؟
تم تطبيق الزيادة في مبلغ "العائدات الشهرية " لعام 2022 بنسبة 18.1٪ .
بانوراما بروبرتي …. ضمانك الإستثماري في تركيا.